Il y a une dizaine d’années, en lançant CBRE Investors en Europe continentale, nous étions au début du mouvement de financiarisation de l’investissement immobilier. Puis, nous avons impulsé, dès 2007, la prise en compte de la dimension environnementale dans tous les immeubles que nous développions. Notre expérience passée avec la réalisation de 200 000 m² de bureaux répartis en 13 projets en France, Belgique, Italie nous a permis d’acquérir une certaine légitimité dans le développement d’immeubles respectueux de l’environnement.
Aujourd’hui Aigis intègre tous ces éléments et se développe sur trois métiers : l’investissement immobilier, la gestion d’actifs immobiliers et le consulting en ciblant la France, la Belgique et l’Italie. Nous estimons pouvoir compter une quinzaine de collaborateurs d’ici 18 à 24 mois. Nous sommes dans un business model innovant, en ligne avec les attentes du marché d’aujourd’hui.

BI : Quelle est votre approche du développement durable ?
François Lex : En intégrant les principes du développement durable, Aigis veut concilier investissement responsable et performance financière. Porté par la demande des utilisateurs et les contraintes règlementaires, l’investissement immobilier durable apparaît désormais comme un investissement rentable.
Nous sommes convaincus que l’intégration des enjeux du développement durable dans le secteur immobilier crée une formidable opportunité pour les investisseurs. La demande placée croissante pour des immeubles certifiés contraste avec le parc existant. Ainsi, en Ile-de-France, plus de 60 % du parc immobilier tertiaire a été construit avant 1975 sans aucune considération écologique et sociétale et requiert une mise en conformité avec les normes actuelles.
Notre positionnement est d’intégrer les trois composantes du développement durable (environnement, social et économie) et d’en faire la synthèse. Il nous faut repenser le développement durable sous l’angle financier.  Par exemple, si les surinvestissements liés au développement durable ne permettent pas toujours d’obtenir de meilleurs loyers, ils offrent a contrario à l’investisseur une double protection contre le risque d’obsolescence et contre le risque de vacance. Cette réduction de la volatilité permet d’offrir  à  l’investissement durable un couple risque/rentabilité au moins aussi attractif que pour un investissement traditionnel.

BI : Comment appréhendez-vous la réaction du secteur immobilier face au défi du développement durable ?
TDV : Il existe, selon nous, trois catégories de réactions. Il y a  tout d’abord ceux qui ont embrassé l’idée car le développement durable touche au cœur de leur métier : les promoteurs. A l’opposé, il y les investisseurs financiers pour qui l’immeuble  n’est qu’un support d’investissement, mais qui prennent le train environnemental dès lors que l’équation financière fonctionne. Enfin, il y a, entre les deux, les investisseurs immobiliers qui, du fait de leur patrimoine existant, se trouvent face à une crainte (le montant des investissements à réaliser pour convertir leur parc existant) et une opportunité (ces surinvestissements peuvent leur permettre d’accroitre la performance de leur portefeuille). Pour ces derniers, le virage environnemental peut  être un vecteur de protection efficace contre la vacance. Aujourd’hui, sur un parc francilien de bureaux de 52 millions de m², seuls 3 millions sont certifiés. En Belgique, sur un parc de 13 millions de m² de bureaux, moins de 500 000 m² sont certifiés ou en cours de certification. L’industrie immobilière est au cœur d’une véritable révolution structurelle. Nous sommes sûrs et certains que l’omniprésence de ces enjeux s’imposera aux utilisateurs.

BI : Pourquoi le trio France/Belgique/Italie ?
FL : Il s’agit de trois grandes capitales en termes de parcs avec des marchés immobiliers profonds et matures et une demande locative très diversifiée . Par ailleurs, ce sont des pays dans lesquels l’équation économique de la restructuration immobilière fonctionne, ce qui n’est pas le cas de tous les marchés : la valeur des immeubles restructurés y est bien supérieure à la somme des coûts d’acquisition et de restructuration des immeubles. Ce sont aussi des marchés que nous connaissons bien pour y avoir réalisé de nombreux investissements.

BI : Quelles sont vos premières missions ?
TDV : En 2010, Aigis travaille sur un programme d’investissement immobilier long terme européen durable de 500 M€ dédié exclusivement à l’acquisition de bâtiments respectueux des contraintes environnementales et sociétales. Ils seront sélectionnés selon une charte technique et environnementale exigeante qui va bien au-delà des règlementations environnementales en vigueur. Nous cherchons encore des partenaires.
En gestion d’actifs immobiliers, nous conseillons un investisseur anglo-saxon sur l’acquisition d’un centre commercial en région. Un 2^e dossier de centre commercial est également en cours d’examen.
Enfin, en consulting, nous travaillons pour le compte d’une société de promotion et de construction spécialisée dans le bois, Natekko. En tant que conseil en stratégie, nous les conseillons sur leur développement et sur des sujets qui vont bien au-delà de l’immobilier.

Propos recueillis par Sandra Roumi