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Business Immo : Vous venez de décrocher un méga-contrat de property management pour l’immeuble des Trois Quartiers. Quel est votre projet pour cet ensemble emblématique, en particulier au sujet de Madelios ?
Philippe Couturier : Constructa Asset Management a effectivement remporté une consultation lancée par MGPA, le nouveau propriétaire de l’ensemble des Trois Quartiers, pour le property management de cet ensemble de 12 000 m² de commerces et 18 000 m² de bureaux.
Nous allons, à présent, assister MGPA dans la réflexion de valorisation d’ensemble, portant à la fois sur la problématique commerce et bureau. C’est un travail passionnant et de longue haleine, ce dossier étant un concentré de toutes les problématiques immobilières, notamment techniques, et commerciales.
BI : Quels sont les grands chiffres de Constructa Asset Management ?
PC : Premier asset manager indépendant pour compte de tiers, Constructa Asset Management gère 128 immeubles et collecte 320 M€ de loyers, représentant 1,2 million de m² et 5 Mds€ d’actifs. CAM intervient principalement en Ile-de-France pour le compte de fonds allemands (à hauteur de 40 %), de fonds anglo-saxons (40 %) et, de plus en plus, pour le compte de privés fortunés (20 %). A ce jour, nous avons une dizaine de clients privés qui travaillent ou vont travailler avec nous. Aujourd’hui, si l’on devait tirer le portrait robot de la typologie d’actif en vogue, il s’agit d’un actif situé dans Paris QCA, d’un volume de 20 M€ avec un loyer sécurisé.
BI : Comment expliquez-vous cette montée en puissance des « family office » dans le marché de l’investissement ?
PC : Ces « family office » trouvent chez Constructa deux caractéristiques fortes : un côté familial (avec une notion de fidélité très forte) donc confidentiel qu’ils apprécient et, en même temps, un côté institutionnel dans la gestion. Incontestablement, la montée en puissance de cette clientèle est une tendance de marché qui s’explique par plusieurs raisons génériques : le retour à la pierre, le désir de revenir à un management plus direct. Chez CAM, nous estimons qu’il s’agit d’une tendance durable. Nous avons, d’ailleurs, deux négociations en cours portant sur des actifs de 40 M€ unitaires.
BI : Quelle est votre analyse du frémissement sur le marché de l’investissement ?
PC : Ce frémissement s’explique par plusieurs raisons : un aspect psychologique fort (après une annus horribilis), le récent rebond boursier diminuant mécaniquement l’allocation des fonds à l’immobilier, une croissance – soutenue - des PIB français et allemands et peut-être une reprise américaine. Pour nous, il n’a cependant pas de justification économique sous-jacente. Et il concerne surtout des actifs parisiens, avec le danger de voir émerger un marché à deux vitesses : celui des actifs prime, aux baux sécurisés d’une part, qui font le marché actuel, et celui des autres actifs avec des baux à échéance courte. Car, force est de constater qu’il n’y a pas de visibilité sur le marché locatif qui doit poursuivre sa dégradation. Le marché de l’investissement dépend d’abord du locataire et du loyer qui a enregistré des hausses artificielles sous l’effet des indexations successives. Il dépend aussi de la dette qui n’est pas revenue, même si l’on constate le retour des banques hypothécaires allemandes. Le loyer et la dette sont les deux nœuds de la reprise. Nous estimons que nous ne sommes pas dans un marché aussi positif qu’on le laisse entendre.
BI : Sur votre patrimoine, quel est l’impact des renégociations de baux ?
PC : Sur 550 locataires, nous avons actuellement une centaine de renégociations de baux en cours, soit 20 % ! Trois cas de figures se présentent : des entreprises qui sont en difficulté, des entreprises qui anticipent une période difficile, et des entreprises qui en profitent pour optimiser leur loyer. Et bien entendu le travail de l’asset manager consiste, dans ce contexte, à sécuriser l’actif via des rallongements de durée de baux, en contrepartie de travaux d’amélioration et d’une baisse de loyer.
BI : Quelle est la stratégie de Constructa Asset Management ?
PC : En 2009, CAM va terminer l’année sur un chiffre d’affaires en progression par rapport à 2008, 5 Mds€ d’actifs gérés et 10 M€ d’honoraires récurrents (hors acquisition fees, disposal fees, promotes, etc …). D’ici 2012, nous anticipons une croissance de l’ordre de 50 % de ces honoraires. Cette augmentation peut s’expliquer par le fait qu’entre 2005 et 2007, nous avons très peu investi. Constructa Asset Management est à l’aube d’un nouveau cycle.
Propos recueillis par Sandra ROUMI
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