... L’entrepôt, un actif jeune
Le recensement du parc d’entrepôts en France remonte à 1987. C’est, en effet, à cette date que la DRIRE (Direction régionale de l’industrie, de la recherche et de l’environnement) considère l’entrepôt comme source de danger potentiel. Entre 1980 et 2007, ce sont très exactement 32,81 millions de m² de surfaces d’entrepôts de plus de 5 000 m² qui ont été mises en chantier. Et, d’après la répartition des entrepôts par classe d’âge, le parc immobilier est assez récent puisque près de 14 millions de m² d’entrepôts ont moins de dix ans. Les bâtiments obsolètes ne représentent, selon Oblog, que 9 % du parc. « Selon cette étude, l’obsolescence est définie par l’absence définitive d’autorisation d’exploiter des bâtiments ayant déjà été en activité. Le sujet de l’obsolescence est relativement nouveau puisque le parc de bâtiments susceptibles d’être réellement qualifiés de logistique commence à peine à vieillir », souligne Oblog.
La part des investisseurs dans ces mises en chantier est conséquente. Oblog évalue ce patrimoine logistique à 15,5 millions de m², toutes surfaces confondues. Il est essentiellement récent et présent dans les produits secs. « Les projets déclarés par les investisseurs représentent une augmentation de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une croissance de près de 12 % du parc immobilier total », met en exergue Oblog. Les surfaces exploitées par les prestataires logistiques, c’est-à-dire les entrepôts loués ou exploités en propre, s’élèvent à 21,5 millions de m². Quant au patrimoine immobilier des chargeurs, incluant les distributeurs et les industriels, il est estimé à 12,3 millions de m².

L’immobilier logistique en 2011
Fort de ce constat, Oblog propose également une vision prospective de l’immobilier logistique en France. En ce qui concerne les risques d’obsolescence, « les bâtiments construits après 2002 sont aux normes et en l’absence de modifications importantes de la réglementation, ceux-ci resteront opérationnels pour 10 à 20 ans », souligne l’Observatoire.
Les projets d’entrepôts logistiques des promoteurs/investisseurs identifiés totalisent 4,4 millions de m², en croissance de 25 à 30 % de leur patrimoine, soit une croissance de près de 12 % du parc immobilier total. « L’immobilier logistique conserve donc son statut d’investissement profitable, en dépit des baisses de rentabilité constatées et annoncées », juge Oblog. Au total, le parc immobilier logistique devrait dépasser la barre des 40 millions de m² en 2011. Le Nord-Pas-de-Calais devrait atteindre, en 2010, les 3 millions de m² ; l’Île-de-France dépasser les 11 millions de m² en 2011, la région Rhône-Alpes tangenter les 4 millions de m² en 2012 ; et, la même année, la région Paca flirter avec les 2 millions de m².