BI : Quels sont les moteurs de la demande ?
RC : « La recherche d’un outil immobilier plus performant est le premier moteur de la demande. En régions comme en Ile-de-France, les entreprises cherchent à rationaliser leurs implantations dans une logique d’économie et d’amélioration de leurs conditions de travail. D’une manière générale, les utilisateurs sont mal logés en région, faute d’un parc de bureau de qualité. La mutation tertiaire des grandes métropoles régionales est encore récente. Le marché des bureaux pourrait d’ailleurs être plus dynamique si l’offre neuve était plus conséquente. En effet, nous estimons que 15 à 20% de la demande exprimée n’arrive pas à se loger dans le parc existant ».

BI : Comment se décompose la demande ? Qui sont les utilisateurs ?
RC : « La particularité des régions est de bénéficier d’une pluralité des origines de la demande exprimée. Bien évidemment, la demande endogène est importante. Elle s’exprime aussi bien dans le privé que dans le public. Les lois de décentralisation ont permis à des administrations et à des établissements publics et para-publics de s’implanter en région sur des opérations conséquentes. Par exemple, à Marseille, le Conseil Régional Provence-Alpes-Côte d’Azur a pris en location le Grand Horizon, un ensemble de 14 000 m² de bureaux en cours de livraison. Les métropoles régionales bénéficient, en outre, d’une demande nationale. Nous constatons de plus en plus de demandes de la part d’entreprises privées qui veulent quitter la région parisienne pour les régions. Pour la première fois, se fait une convergence d’intérêts entre les entreprises à la recherche d’économie et d’optimisation de leur outil immobilier, et les salariés en quête de meilleures conditions de travail et d’un cadre de vie plus agréable ».

BI : Le marché locatif domine-t-il en Région ?
RC : « Oui, il représente autour de 80% de la demande placée. Cependant, depuis quelques années, la demande à l’acquisition est plus forte. Les entreprises veulent profiter de prix encore raisonnables, d’autant que les conditions de financement sont optimales. Les chefs d’entreprises de PME-PMI sont les premiers candidats à l’acquisition des locaux de leur société, s’inscrivant dans une logique patrimoniale. Faute de produits dans le parc existant, certains utilisateurs se positionnent sur des opérations clés-en-main, qu’ils peuvent ensuite revendre à condition que l’immeuble soit bien localisé et pas trop spécifique sur le plan de la conception ».

BI : Qu’en est-il sur le plan de l’investissement ?
RC : « Le premier semestre 2005 a été très porteur, avec un volume d’engagements de 920 M€ en immobilier d’entreprise, en hausse de 30% en un an. Au même titre que l’agglomération parisienne, les régions attirent énormément de capitaux pour assez de peu de produits. En effet, les investisseurs demeurent sélectifs et prudents et privilégient en conséquence les grandes métropoles régionales. Les plus petites villes de régions sont, quant à elles, concernées lors de rachat de portefeuilles. Les investisseurs viennent chercher en région des produits qu’ils ne trouvent plus en région parisienne, avec des rentabilités supérieures, et qui s’inscrivent dans une stratégie de diversification de leur portefeuille ».

BI : Qui sont ces investisseurs ?
RC : « Les Français dominent encore le marché, représentant 43% du volume d’engagements. Les investisseurs internationaux se montrent de plus en plus intéressés par les régions, comme en témoignent le dynamisme des Nord-américains (16%), des Britanniques (12%), des Moyen-orientaux (9,5%) ou encore des Néerlandais (9%). Cependant, ces institutionnels souffrent de la concurrence d’investisseurs locaux, particulièrement actifs et doté de capacité de financement qui peur permet de faire jeu égal. Réunis en pool, ils peuvent se positionner sur des dossiers allant de 30 à 50 M€. De plus, fort de leur ancrage sur le marché, ils peuvent prendre des risques qu’un institutionnel refusera ».

Propos recueillis par Gaël Thomas