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Une collecte de 78 M€, un volume d’investissement de 105 M€, un plan d’arbitrage de 22 M€… Uffi Ream a été particulièrement actif sur le marché de l’immobilier d’entreprise en 2009. Le gestionnaire d’actifs entend maintenir le rythme d’investissement en 2010 en se concentrant résolument vers le commerce. Ses animateurs, Frédéric Puzin et Renaud des Portes de la Fosse, détaillent leur politique d’acquisition et plus généralement leur stratégie pour 2010.
Business Immo : Quel bilan tirez-vous pour 2009 ?
Frédéric Puzin / Renaud des Portes de la Fosse : « Les SCPI d’Uffi Ream ont levé environ 78 M€ en 2009, auxquels s’ajoutent 52 M€ de dette. Côté investissement, nos véhicules ont signé autour de 105 M€ d’acquisitions, dont 85 % en commerce, avec un taux de rendement moyen de 7,6 % actes en mains. Dans le même temps, nous avons arbitré pour environ 22 M€ d’actifs, principalement des petites lignes d’actifs qui ne sont plus au cœur de notre stratégie. Au total, Uffi Ream affiche une capitalisation de l’ordre du milliard d’euros, ce qui nous place dans les toutes premières sociétés de gestion de la place. L’année 2009 a été marquée par la fusion de trois SCPI : ISH, Immoviliers et Pierre Expansion, absorbées par cette dernière. Notre objectif est de donner une meilleure lisibilité de cette SCPI sur le marché, de mutualiser les risques, d’atteindre une taille critique pour s’endetter afin de la développer. »
BI : Détaillez-nous votre politique d’acquisition...
FP/ RPF : « Uffi Ream entend investir au moins autant en 2010 qu’en 2009, soit environ 100 M€ en immobilier d’entreprise auxquels s’ajouteront les investissements à réaliser au profit de notre SCPI Scellier Primo 1. Cela dépendra bien évidemment du fruit des arbitrages en cours, du niveau de la collecte et de l’accès à la dette. Nous allons mettre résolument l’accent sur le commerce, qui devrait représenter les trois quarts de nos acquisitions, avec un taux de rendement cible à partir de 7,5 % actes en main. L’an dernier, Uffi Ream a signé pour 35 M€ un portefeuille Casino de 12 lignes comprenant des supermarchés Casino et Leader Price, neufs ou récents, avec des nouveaux baux sans part variable. Ce portefeuille, constitué au terme de 6 mois de négociations, a été logé dans trois SCPI. Dans le commerce, nous recherchons des actifs à partir de 1 M€ l’unité et pouvons acquérir des portefeuilles allant jusqu’à 40 M€. Nous allons regarder des boutiques en pied d’immeubles, des centres-commerciaux, des retails parks récents et des sale & lease back d’enseignes. Nous ne voulons pas nous positionner sur les grands centres commerciaux, marché trop étroit et qui concentre trop de risques pour nos types de véhicules d’investissement. Sur le plan de l’arbitrage, nous avons programmé 50 M€ de cessions en 2010 avec une volonté de vendre ligne par ligne plutôt que de constituer un ou plusieurs portefeuilles. Cette politique d’arbitrages correspond à une stratégie de rotation et de rajeunissement du patrimoine. »
BI : Quel rôle entendez-vous jouer sur le marché de l’OPCI ?
FP/ RPF : «A ce jour, Uffi Ream compte deux OPCI RFA agréés par l’AMF, l’un dédié à la santé (clinique, maisons de retraite…), l’autre à l’hôtellerie et aux résidences de loisirs. Nous voulons monter en puissance sur les OPCI RFA sans avoir d’objectifs chiffrés. Nous avons la capacité de structurer un véhicule dédié dans le cadre d’une opération d’externalisation d’actifs. Parallèlement, nous avons enclenché un processus de recrutement pour un profil financier afin d’assurer une collecte au niveau européen. Nous n’avons pas de velléités de développer des OPCI grand public, ni de transformer des SCPI existantes en OPCI. »
BI : Les SCPI Scellier explosent avec une collecte de 471 M€ selon l’Aspim. Quelle est votre stratégie en la matière ?
FP/ RPF : «Uffi Ream a lancé une SCPI Scellier un peu particulière, qui se concentre uniquement sur des logements neufs intermédiaires en zone A – c’est-à-dire dans des grandes agglomérations comme l’Ile-de-France, la région Rhône Alpes vers le pays Genevois Français ou une partie de la Région PACA – avec un rendement visé compris entre 4 et 5 % actes en mains. La différence notable, au delà des avantages fiscaux supplémentaires par rapport à une Scellier classique, repose sur la durée de conservation des immeubles sur 12 ans qui nous donne une fenêtre de sortie décalée par rapport à la concurrence. Nous avons collecté 46 M€ au 31 décembre 2009 pour une SCPI qui a été lancée en septembre de la même année. Nous tablons sur une collecte de 70 M€ à la fin du 1er semestre qui nous amènera probablement à une seconde augmentation de capital au cours de l’année 2010. »
Propos recueillis par Gaël Thomas
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