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Lettre d'information de l'immobilier d'entreprise n°298 - Mercredi 10 mars 2010 |
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Dans les pages suivantes : toutes les informations sur l'immobilier d'entreprise.
AFFAIRE CŒUR DEFENSE : LES JUGES STOPPENT LA CONTAGION DE LA SAUVEGARDE
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 Les banquiers peuvent être rassurés. Les derniers arrêts rendus dans le cadre de l’affaire « Cœur Défense » semblent avoir pérennisé les financements structurés immobiliers, en limitant l’usage de la procédure de sauvegarde par les débiteurs en défaut et en consacrant le principe de la cession Dailly au profit des créanciers.
Revenons dans le détail de l’affaire. La faillite de la banque Lehman Brothers, en septembre 2008, a fait s’effondrer comme un château de cartes le montage financier de Cœur Défense acheté par l’un de ses fonds en juillet 2007 pour 2,1 Mds€. Le financement, constitué au départ de deux prêts d’un total de 1,64 Md€ souscrit auprès de Lehman Brothers et d’une syndication à hauteur de 50 % auprès de Goldman Sachs, a fait l’objet d’une titrisation auprès d’un véhicule ad hoc, avec l’ensemble des sûretés dont ces prêts étaient assortis, et notamment les fameuses cessions Dailly à titre de garantie des loyers. Quand Lehman Brothers tombe, c’est la contrepartie du cap de taux souscrit par le propriétaire de Cœur Défense qui disparaît, entraînant pour ce dernier une obligation de souscription d’un nouveau contrat de couverture. Or, en septembre 2008, en pleine tempête financière, les conditions de souscription d’un tel contrat ne sont plus les mêmes. La crise financière double la peine, avec une baisse de la valeur de l’immeuble qui entraîne une rupture du ratio de LTV, initialement de 80 %. Faute d’accord avec ses créanciers, le propriétaire de Cœur Défense choisit l’épreuve de force en ouvrant une procédure de sauvegarde au bénéfice du véhicule qui porte l’immeuble (Hold) et de sa maison-mère, Dame Luxembourg. Procédures ouvertes après un jugement du tribunal de commerce de Paris du 3 novembre 2008.
A l’époque, Hold justifie la sauvegarde par la volonté de gérer sereinement Cœur Défense, alors en proie aux plus folles rumeurs. « Nous considérons que la sauvegarde est le meilleur moyen pour permettre à la Hold de mener un dialogue constructif avec ses créanciers prêteurs dans un contexte de poursuite de l’exploitation », expliquaient-ils alors. Pour les avocats du véhicule de titrisation, la sauvegarde ne serait qu’une manœuvre destinée à faire plier les créanciers, en bloquant notamment la mise en œuvre de leurs sûretés.
Et ces derniers ont emporté la conviction des juges de la cour d’appel de Paris du 25 février dernier. Les cessions Dailly ne dépendent pas de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde et elles doivent s’analyser comme une cession en pleine propriété. En d’autres termes, les créanciers gardent la main sur les loyers en cas de problème. Sur la sauvegarde, les juges ont considéré notamment que le renchérissement du contrat de couverture (+ 40 M€ selon nos informations) n’était pas de nature à remettre en cause l’activité locative de Cœur Défense. « La procédure de sauvegarde ne peut avoir pour principe de battre en brèche la force obligatoire des contrats et de permettre au débiteur de modifier unilatéralement les contrats de prêts », estime Olivier Puech, avocat chez Gide Loyrette Nouelet représentant le véhicule de titrisation . « Un débiteur ne peut instrumentaliser la procédure de sauvegarde pour échapper à ses obligations », ajoute son confrère gilles Saint-Marc. Le même jour, la cour d’appel a rendu un jugement similaire en retoquant la sauvegarde demandée par Mansdorf, où le revenu locatif net couvrait « très largement » les intérêts de la dette.
Au final, ces jugements éteignent le risque de contagion des procédures de sauvegarde, vues par certains investisseurs comme une échappatoire à toute discussion avec leurs créanciers. Moralité : la sauvegarde ne pourra pas remplacer la conciliation. Une procédure qui a déjà fait ses preuves lors de la précédente crise.
Copyright Photo : Jean-François Bartoli
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Au sommaire cette semaine |
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 MOBILITIS PUBLIE SON INDICATEUR DELTA
Malgré la baisse de l’ICC de près de 6 % depuis le 3e trimestre 2008, le décalage entre le loyer à la signature du bail et le loyer indexé acquitté dépasse encore les 25 % pour de nombreuses entreprises, affirme Mobilitis, sur la base de son indicateur Delta. Un écart qui autorise les utilisateurs concernés à réviser leur loyer, en vertu de l’article L 145.39 du Code du commerce.
« Prenons l’exemple d’une entreprise qui aurait signé un bail avec une clause d’échelle mobile en 2001 pour des bureaux à Paris centre ouest (quartier central des affaires inclus), sur la base de 690 €/m². Elle acquitterait aujourd’hui un loyer de l’ordre de 883 €/m², soit une augmentation de plus de 28 %, alors que les valeurs moyennes observées avoisines aujourd’hui les 460 €/m² sur ce secteur », expose Alexis Motte, président de Mobilitis.
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LA TRANSACTION DE LA SEMAINE
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 MIPIM 2010 : C’EST PARTI !
L’édition 2010 du Mipim ouvrira ses portes le mardi 16 mars à Cannes. Organisé conjointement avec le Mipim Horizons, le Mipim rassemble, pendant quatre jours, la communauté internationale immobilière. Cette année, la Pologne est le pays à l’honneur. Business Immo vous attend sur le stand 15.21 pour découvrir son magazine spécial MIPIM.
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