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INVESTISSEMENT : LE REGAIN D’ACTIVITE SE CONFIRME
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 Les signes de reprise se confirment sur le marché de l’investissement. Le 3e trimestre 2009 a marqué une remonté des volumes, avec quelque 2 Mds€ engagés en immobilier d’entreprise en France. Une progression de 15 % par rapport au 2e trimestre et de… 126 % par rapport au 1er trimestre selon BNP Paribas Real Estate. « Il est désormais acquis que le point bas du cycle a été atteint au 1er trimestre 2009 et que le marché s’inscrit dans une phase haussière », souligne Laurent Boucher, responsable du pôle Investissement en France du conseil.
Le mois d’octobre vient appuyer cette tendance. Le retour des grandes transactions, supérieures ou égales à 100 M€, se confirme. Dernier exemple en date : le Blériot vendu par Standard Life à un fonds de LaSalle Investment Management pour environ 100 M€. Quelques semaines auparavant, l’investisseur britannique avait cédé l’immeuble A4C, à Paris Rive Gauche à Union Investment, pour 177 M€. Le marché renoue aussi avec les portefeuilles. Après Accor qui a cédé 157 hôtels F1 à un pool d’investisseurs institutionnels fédérés autour d’un OCPI d’UFG pour 272 M€, c’est au tour de la SOVAFIM d’annoncer la vente du portefeuille Maheu : 11 immeubles parisiens de la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale dans les Mines vendus pour 230 M€ à de multiples investisseurs. Enfin, le marché coté retrouve une certaine fluidité comme en témoigne l’apport d’actifs réalisés par Foncière des Régions : 5 immeubles payés en titres pour 267 M€.
Ce regain d’activité est, pour l’heure, concentré sur l’Ile-de-France (75 % des volumes d’investissement au 3e trimestre) et se focalise en priorité sur les bureaux (65 % du volume à 1,3 Md€). Le caractère moutonnier des investisseurs, à la recherche d’actifs sécurisés, entraîne, pour la première fois depuis le déclenchement de la crise, une compression des taux de capitalisation dans le quartier d’affaires parisien. Le taux de rendement est repassé sous la barre des 6 % dans Paris QCA pour des actifs loués. En revanche, il masque un marché à deux vitesses, où les rendements des bureaux moins sécurisés dans les zones périphériques continuent d’augmenter. BNP Paribas Real Estate note ainsi un écart de plus de 300 points de base entre le rendement moyen d’un immeuble dans le QCA (6,5%) et en 2e couronne (9,6 %). S’y ajoute une aversion au risque. Seulement deux acquisitions en blanc ont été recensées par Jones Lang LaSalle depuis le début de l’année, pour un total de 138 M€. Une baisse de 83 % par rapport à la même période de l’année.
Si le marché de l’investissement retrouve des couleurs en cette fin d’année, les volumes resteront tenus en 2009. CB Richard Ellis s’avance sur un volume d’engagements de 6 Mds€. D’autres conseils poussent les prévisions à 7 Mds€. C’est moitié moins que la moyenne des 10 dernières années (15 Mds€). Le retour à un degré de liquidité normale dépend de la reprise du marché locatif et de la fin de la baisse des valeurs. Ce n’est pas pour aujourd’hui, ni pour 2010 à en croire les conseils.
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