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BUREAU : LES NOUVELLES EQUATIONS DU MARCHÉ
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 Les prévisions ne sont guère optimistes pour le marché locatif de bureaux. Avant les grands road-shows des commercialisateurs, Guy Marty, directeur général de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), a livré ses pronostics pour 2010. Au menu : baisse des loyers et dégradation de l’absorption nette en raison du contexte économique. En 2009, avec un recul prévisible de – 2,25 % du PIB, on a détruit 4,1% d’emplois de bureaux en Ile-de-France. Traduit en mètres carrés, cela représente potentiellement 989 000 m² libérés par les entreprises. En 2010, en tablant sur une croissance économique de + 0,75 %, c’est encore un recul de – 0,81 % de l’emploi de bureau qui est anticipé. Or, dans le même temps, l’absorption économique nette est restée quasi-étale en 2009 : + 22 000 m² en Ile-de-France selon les statistiques de l’IEIF. En d’autres termes, le marché n’a pas encore acté les conséquences immobilières de la dégradation de l’emploi. Ces mètres carrés potentiellement libérables viendront abonder une offre nouvelle conséquente en Ile-de-France. Aux 1 172 000 m² d’offres neuves ou restructurées recensées, viennent s’ajouter 1 789 000 m² de libérations de bureaux. Tout l’enjeu repose sur la capacité de consommation de cette offre par les entreprises. Guy Marty rappelle qu’en 2009, un mètre carré de demande placée n’a consommé que… 0,7 m² d’offre nouvelle. Autrement dit, le curseur reste résolument en faveur des utilisateurs pour 2010, et cela devrait se refléter dans l’évolution des loyers.
Côté investissement, en revanche, l’éclaircie entrevue au 4e trimestre 2009 devrait annoncer le printemps. Un graphique, peu connu dans la sphère immobilière, le spread Baa-Aaa Moody’s qui reflète l’appréciation du risque « corporate » des entreprises, a été divisé par trois entre avril 2009 et aujourd’hui. C’est un signe de la fin de l’aversion au risque des investisseurs qui a tétanisé le marché en septembre 2008, au lendemain de la faillite de Lehman Brothers. Dès lors, dans un contexte de taux d’intérêt bas, l’immobilier d’entreprise bénéficie d’une prime de risque jamais vue. L’écart entre le rendement d’un bureau « prime », entre 5,5 et 6 %, et celui de l’OATi (obligation d’Etat indexée sur l’inflation) passé sous la barre des 1 %, fait de cette classe d’actifs un placement redevenu attractif aux yeux des investisseurs.
Mais, pas pour tous les actifs immobiliers. Seule la qualité prime, ce qui explique l’afflux de capitaux sur le bureau parisien. « Dans cette course à la qualité, les entreprises et les nouveaux investisseurs sont au pouvoir. En revanche, les investisseurs existants risquent de devoir payer pour freiner l'accélération de l’obsolescence du parc en raison du Grenelle de l’environnement et de la multiplication des normes », prévient Guy Marty.
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