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f inance ils permettent ainsi aux entreprises d organiser leur immobilier autour d un vehicule dedie a cet objet, tout en ayant la possibilite de definir, en sus de sa politique de gestion et d investissement, des regles d entree qui lui sont propres. ce faisant, les opci repondent idealement au besoin des societes qui entendent dynamiser la gestion de leur patrimoine foncier, de proceder a des structurations souples et « sur-mesure ». autre atout de taille, une partie du patrimoine des opci peut etre constituee d instruments financiers plus ou moins classiques, et ce dans des proportions pouvant atteindre 40 % de leurs actifs (et au minimum 10 %). ils ont la faculte d y recourir, aussi bien dans le cadre d operations de couverture, que pour generer une performance distincte (et susceptible d etre totalement defiscalisee) de leur activite purement immobiliere. une performance (mobiliere ou immobiliere) qui peut d ailleurs etre optimisee grace a la possibilite qui leur est donnee de recourir au levier financier. leur nature d organisme de placement collectif leur permet, en outre, de consentir des suretes que les etablissements de credit n acceptent de recevoir que d organismes financiers, et plus rarement d investisseurs classiques. et securisant le cadre reglementaire impose aux opci ne doit pas etre percu comme un facteur de rigidite pouvant nuire a leur performance. au contraire, il fixe des normes minimales propres a rassurer les investisseurs. on pense notamment au fait qu un opci doive etre necessairement gere par une societe de gestion dument habilitee, qu il doive egalement etre supervise par l amf (autorite des marches financiers), ou bien encore que ses actifs soient valorises de maniere independante. en outre, tous les opci ne sont pas loges a la meme enseigne, puisqu il en existe une categorie dont les regles de constitution et de fonctionnement sont considerablement simplifiees (les opci-sppicav a regle de fonctionnement allegees, dits « rfa »). en definitive, les opci associent fiscalite attractive, souplesse de structuration et encadrement reglementaire propre aux organismes de placement collectifs, ce qui fait d eux, incontestablement, un vehicule d investissement tres competitif. www.businessimmo.com - #38 - mai 2008 des benefices de l opci-sppicav demeure exoneree sans condition de distribution. au final, le taux d imposition effectif de ces benefices peut donc se situer en deca, voire tres en deca du taux de droit commun, pour atteindre 28 1/3 % ou 16 2/3 % suivant le cas, au lieu de 33 1/3 %. en outre, et a la difference des siic, l exoneration d is des opci-sppicav porte egalement sur les produits de placements financiers (lesquels peuvent representer jusqu a 40 % de l actif ; voir egalement ci-dessous), sans qu en contrepartie, la societe ne soit astreinte a une obligation de distribution a ce titre. pour ces produits, l exoneration peut donc etre totale. quant aux opci-sppicav ayant pour actionnaires des residents etrangers, les revenus qu ils leurs distribuent sont, dans la plupart des situations, soumis a une retenue a la source de 25 %. a quelques rares exceptions pres, cette retenue ne peut pas beneficier des limitations prevues par les conventions fiscales internationales. il en resulte neanmoins une baisse du taux effectif d imposition en france des benefices de la societe (hors produits des actifs financiers totalement exone- res s ils ne sont pas distribues) pouvant aller jusqu a 21,25 % ou 12,5 % selon l origine des produits distribues. au rang des inconvenients fiscaux, on regrettera que la cession des parts ou actions d opci soit soumise a l is de droit commun et, sauf cession n excedant pas certains seuils, au droit de mutation de 5 %, ceci contrairement aux actions de siic. mais, dans la perspective d une structuration patrimoniale sur le long terme, ces inconvenients paraissent relativement secondaires par rapport aux avantages lies aux opci. un vehicule d investissement souple, dynamique les opci ne beneficient pas seulement d une fiscalite avantageuse, ils constituent egalement un outil efficace d investissement immobilier, offrant a la fois un cadre parfaitement adapte a la gestion de patrimoine foncier et, en tant qu organisme de placement collectif, un acces privilegie aux marches de capitaux. mais comme ils ne sont pas cotes, ils ne sont pas soumis aux fluctuations des cours de bourse, a la difference des siic. 52 © sapsiwai - fotolia.com
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